Comment acheter son local professionnel : nos conseils

Pourquoi acheter son local professionnel ou ses bureaux ?

Acheter son local professionnel : un intérêt financier

Lorsque l'entreprise possède ses bureaux, elle économise des loyers payés à un propriétaire tiers. À mesure que les années passent, l'économie réalisée en évitant les paiements de loyers peut être considérable. Ces économies peuvent être réinvesties dans l'entreprise, utilisées pour des améliorations internes ou pour d'autres investissements qui stimulent la croissance de l'entreprise.

De plus, si l'entreprise occupe seulement une partie des bureaux, le reste de l'espace peut être loué à d'autres entreprises, cela peut générer des revenus supplémentaires pour l'entreprise ou le dirigeant (en fonction du mode de détention), contribuant ainsi à compenser les coûts d'acquisition.

Acheter son local professionnel : un intérêt politique

Choisir d’acquérir son local professionnel ou ses bureaux présente de nombreux avantages, notamment en ce qui concerne les contraintes liées au bail commercial. Cette décision stratégique permet de se prémunir contre les fluctuations imprévisibles des loyers commerciaux au fil du temps, tout en éliminant le risque d'éviction.

Une entreprise qui possède ses propres locaux est chez elle et peut les occuper aussi longtemps qu'elle le souhaite, offrant ainsi une sécurité en matière de bail commercial. 

En optant pour cette approche, le dirigeant réduit considérablement le risque de résiliation du bail à son échéance, préservant ainsi la stabilité et la continuité de l’activité de l’entreprise.

Acquérir ses bureaux donne également à l’entreprise une plus grande liberté dans l’aménagement de l’espace de travail pour ses salariés selon les besoins de la société.

Acheter son local professionnel : un intérêt patrimonial

L'immobilier de bureau est considéré comme un actif qui prend de la valeur avec le temps. Au fil des années, la valeur des biens immobiliers peut augmenter en raison de facteurs tels que la croissance économique, la demande accrue dans la région, les améliorations des infrastructures, l'évolution des quartiers, etc. 

Si le dirigeant acquiert les bureaux, ça peut représenter une source de plus-value potentielle ou un actif permettant au chef d’entreprise de préparer sa retraite en louant par la suite les bureaux à une autre entreprise.

Achat d’un local professionnel : détention en nom propre ou par l'entreprise

Principes de la détention en nom propre

Dans ce cas de figure, le chef d’entreprise acquiert l’immeuble à titre personnel ou via une société qu’il détient comme une SCI (Société Civile Immobilière) par exemple.

Dans ce cas, la société d’exploitation verse un loyer au dirigeant ou à la SCI.

Le versement de ce loyer est déductible du résultat de l’entreprise.

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Lorsque l'activité exercée est commerciale (et que l'exploitant est immatriculé au registre national des entreprises), un contrat de bail commercial doit obligatoirement être conclu.

Les autres activités relèvent normalement d'un bail professionnel, mais il est possible de choisir volontairement d’établir un bail commercial. Le statut des baux commerciaux est très protecteur du preneur (durée minimum de 9 ans, droit au renouvellement, à défaut paiement d'une indemnité d'éviction).

Cette protection n’a aucune importance durant la phase d'exploitation car le bailleur est également le preneur mais peut en avoir une à terme, en cas de vente de l’entreprise et conservation de l'immeuble par le dirigeant à titre personnel.

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💡 Attention : Le dirigeant ne pourra pas appliqué n'importe quel loyer. En effet, il doit tenir compte de la valeur locative des locaux. En cas de surévaluation des loyers, le dirigeant encourt un risque fiscal, juridique et pénal.

Un dispositif d'évaluation annuelle des valeurs locatives permettant de prendre en compte les évolutions du marché locatif existe et est mis à jour régulièrement.

Achat d’un local professionnel en nom propre : quelle fiscalité ?

La fiscalité va intervenir durant la phase de location de l’immeuble à la société d’exploitation. 

En effet, l’encaissement de loyers entraînera une fiscalité pour le dirigeant (si détention en direct ou au travers d’une SCI à l’IR) ou pour sa SCI si celle-ci est soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés)

La fiscalité va également intervenir lors de la cession de l’immeuble.

L’impact fiscal va dépendre du type de location choisie par le dirigeant mais aussi en fonction de l’option fiscale de sa SCI

La location nue

Lorsque le montant des loyers encaissés est inférieur à 15 000 €, il pourra être soumis au régime du micro-foncier et bénéficiera d'un abattement de 30 % représentant forfaitairement le montant des charges.

Aucun frais, charges ou travaux ne pourra être déduit pour son montant réel et il ne sera pas possible de constater de déficit. 

Si les revenus sont supérieurs à 15 000 € (ou en cas d'option), les loyers seront soumis au régime réel.

Les diverses charges telles que les intérêts d'emprunt, certains travaux (de réparation, d'entretien, de protection contre l'amiante ou pour faciliter l'accueil des personnes handicapées) et la taxe foncière seront alors déductibles pour leur montant réel. 

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💡 Attention : Les travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles. 

Une fois le micro foncier ou le régime réel appliqué, ces revenus seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers

Ils seront par ailleurs soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 % avec 6,8% de CSG déductible.

La cession de l’actif immobilier loué nu est taxée au titre des plus-values immobilières des particuliers au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 % (avec une éventuelle surtaxe si la plus-value imposable excède 50 000 €).

Le cas échéant, la CEHR (Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus) pourrait être due.

La plus-value immobilière est calculée selon la formule suivante : 

Plus-value  = prix de cession – prix d’acquisition 

Le prix d'acquisition est majoré :

• des frais d'acquisition (frais de notaire, droit d'enregistrement) pour leur montant réel ou, à titre forfaitaire, pour 7,5 %
• et des travaux : pour leur montant réel (s'ils n'ont pas été déduits au titre des revenus fonciers) ou, à titre forfaitaire pour 15 % (si le bien est détenu depuis au moins 5 ans).

Des abattements pour durée de détention s'appliquent à compter de la 6ème année. La plus-value sera totalement exonérée de l'impôt à 19 % après 22 ans de détention et exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

La location équipée

La location équipée est la location d'immeuble à usage professionnel muni du matériel et du mobilier nécessaire à l'exploitation.

Lorsque les loyers encaissés au titre de la location équipée, ils seront taxés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Les loyers inférieurs à 77 700 € HT, peuvent être soumis au régime micro-BIC et bénéficieront d'un abattement de 50 % représentant forfaitairement le montant des charges.

Aucun frais, charges ou travaux ne pourra être déduit pour son montant réel et il ne sera pas possible de constater de déficit.

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Si les revenus sont supérieures à 77 700 € (ou en cas d'option), les loyers seront soumis au régime réel : les diverses charges telles que les intérêts d'emprunt, les frais d'acquisition, l'amortissement du bien et les travaux (de tout type) et la taxe foncière seront alors déductibles pour leur montant réel.

Ces revenus de location équipée sont en principe soumis au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux de 17,20% et 6.8% de CSG déductible.

Néanmoins, lorsque les revenus de la location sont perçus par une personne qui réalise des actes de commerce au titre de l’entreprise louée ou y exerce une activité (ce qui est le cas lorsque le dirigeant loue à sa société), ces revenus seront soumis aux cotisations sociales. 

Le cas échéant, la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est due.

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La cession du local professionnel loué équipé  entraîne la taxation de l'immeuble au titre des plus-values professionnelles : les amortissements passés durant l’exploitation sont repris et taxés au moment de la cession.

La plus-value immobilière est calculée selon la formule suivante : Plus-value taxable  = prix de cession – valeur nette comptable (VNC) 

Dans la plupart des cas, l’immeuble est détenu depuis 2 ans ou plus. 

La plus-value correspondant aux amortissements relève des plus-values professionnelles à court terme et est taxée au au barème de l'IR et aux cotisations sociales.

La plus-value constatée au-delà des amortissements (c’est-à-dire lorsque l’immeuble est revendu plus cher qu’il n’a été acquis) relève des plus-values professionnelles à long terme et est taxée au taux de 12,8 % (il ne s’agit pas du PFU donc il n’est pas possible d’opter pour l’imposition au barème progressif) et aux prélèvements sociaux à 17,2 %.

SCI à l’IS

Lorsque le dirigeant possède son local commercial ou ses bureaux au travers d’une SCI à l’IS, les loyers encaissés vont participés au bénéfice de l’entreprise qui sera taxé à l’IS au taux réduit de 15% si le résultat est inférieur à 42 500 € HT, et 25% pour la fraction excédant 42 500 € HT.

La cession de l’immeuble par la SCI va générer un résultat fiscal imposable au titre de l’IS.

La plus-value immobilière est calculée selon la formule suivante : Plus-value taxable  = prix de cession – valeur nette comptable (VNC) 

Si le dirigeant souhaite percevoir ce résultat, la SCI devra procéder à une distribution de dividendes qui sera taxée de la manière suivante : 

• IR : PFU de 12,8% ou barème progressif avec un abattement de 40%
• Prélèvement sociaux : 17,2%

Avantages et inconvénients de la détention en nom propre

Avantages d’un point de vue économique, juridique et fiscale

• Perception de revenus réguliers pendant la durée de l'exploitation voire après (au moment de la retraite)
• Possibilité de faire supporter certaines charges (taxe foncière, travaux) au locataire
• Si exercice en société : protection de l'immeuble des créanciers professionnels (sauf caution donnée par le chef d'entreprise à titre personnel)
• Possibilité de détenir le bien via une SCI afin de faciliter la transmission
• Diversification du patrimoine privé
• Valorisation plus faible de la société (détenant uniquement le fonds de commerce) rendant la cession de l’exploitation plus facile
• Si location nue : absence de reprise des amortissements et abattements applicables en fonction de la durée de détention à la revente
• Si location équipée : déduction de l'amortissement et des travaux quel que soit leur nature
• Non imposable à l'IFI si les conditions relatives aux biens professionnels sont remplies
• Si exercice en entreprise individuelle : application de l'exonération Dutreil
• Loyers déductibles fiscalement (IR ou IS) et socialement (lorsque la société est à l'IR)

Inconvénients d’un point de vue économique, juridique et fiscale

• Coût élevé de la propriété : frais d’acquisition, impôt foncier, entretien, assurances, etc.
• Capacité d’endettement personnelle du chef d'entreprise potentiellement plus faible que celle de la structure d'exploitation
• Si exercice en entreprise individuelle : saisie possible de l'immeuble (et impossibilité de réaliser une déclaration d'insaisissabilité)
• Si location nue : peu de charges déductibles (pas d'amortissement et seuls certains travaux déductibles) et revenus fortement fiscalisés (à la TMI)
• Si location équipée : à la revente, reprise et taxation des amortissements antérieurement déduits
• Si exercice en société : exonération Dutreil non applicable

Principes de la détention par l’entreprise

La détention du local professionnel via sa structure d’exploitation peut résulter de plusieurs opérations.

Une des plus courantes est l’acquisition de l’immeuble par l’entreprise auprès d’un tiers.

Acheter un local professionnel engendre des frais d’acquisition pour la structure d’exploitation d’environ 8 % (correspondant aux frais de notaire et aux droits d’enregistrement à acquitter à l’Etat).

L'immeuble peut aussi être acquis dans le cadre d’une opération d’OBO (Owner Buy-Out).

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Dans ce cas, le chef d’entreprise cède son local commercial directement à la société d’exploitation (à l’IR ou à l’IS) qui contracte généralement un emprunt pour financer l’acquisition. 

Pour le dirigeant, l’opération lui permet de sortir des liquidités de la société à moindre coût (notamment lorsque la société est à l’IS : il économise ainsi le coût d’une sortie au PFU de 12,8%).

Enfin, lorsque le chef d’entreprise détient déjà son local professionnel et qu’il souhaite l’intégrer dans sa structure d’exploitation, il peut procéder à un apport.

Le coût de cet apport diffère selon la structure dans laquelle l’activité professionnelle est exercée.  

Achat d’un local professionnel par l’entreprise : quelle fiscalité ?

Pendant la durée d’exploitation

L’un des principaux avantages de la détention d’immobilier au sein de la structure d’exploitation est la possibilité de déduire les charges liées à propriété de l’immeuble du résultat d’exploitation de la société (qu’elle soit à l’IR ou à l’IS) ou de l’entreprise individuelle.

• Amortissement des constructions

La valeur des constructions donne lieu à un amortissement déductible du résultat de l’entreprise.

Le terrain ne sera pas amorti. Il faut donc déterminer dans le prix d’acquisition total, la part correspondant aux constructions et celle correspondant au terrain.

De plus, les constructions sont amorties par composants et de manière linéaire.

L’administration fiscale a d’ailleurs défini dans un tableaux l’amortissement par composant en fonction du type d’immobilier (BOI-ANNX-000115)

• Frais d’acquisition

Les frais d’acquisition de l’immeuble peuvent être déduits pour leur montant total l’année de leur paiement ou intégrés à la valeur de la construction et donc amortis sur la même durée. 

• Travaux

Les travaux réalisés sur l’immeuble peuvent également être amortis. Deux types de travaux sont à distinguer.

Les travaux qui augmentent la valeur du bien ou sa durée d’utilisation (travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction) sont inscrits en immobilisation et donnent lieu à un amortissement.

Les petits travaux qui ont pour objet de maintenir dans l’état de fonctionnement (réparation ou entretien) constituent une charge déductible l’année de réalisation des travaux.

• TVA

Lorsque l’entreprise est assujettie à la TVA (de plein droit ou sur option) et qu’elle a acquis un local professionnel soumis à TVA (notamment lorsqu’elle acquiert un immeuble auprès d’un autre assujetti à TVA), la TVA acquittée est récupérable. 

De la même manière, si des travaux sont réalisés sur l’immeuble, la TVA acquittée sur les travaux est récupérable.

• Autres charges

D’autres charges tels que l’assurance de l’immeuble, les intérêts d’emprunts d’un prêt contracté pour son acquisition, la taxe foncière, etc… sont déductibles l’année à laquelle elles ont été payées.

Cession du local professionnel

• Lorsque la société est à l’IR

La cession du local professionnel par une société soumise à l’IR entraîne la taxation de l'immeuble au titre des plus-values professionnelles.

La plus-value immobilière est calculée selon la formule : Plus-value taxable  = prix de cession – valeur nette comptable (VNC) 

Si l’immeuble est détenu depuis 2 ans ou plus, la plus-value correspondant aux amortissements est taxée au au barème de l'IR et aux cotisations sociales.

La plus-value constatée au-delà des amortissements relève des plus-values professionnelles à long terme et est taxée au taux de 12,8 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %.

• Lorsque la société est à l’IS

La cession du local professionnel par une société soumise à l’IS va générer un résultat fiscal imposable au titre de l’IS au taux réduit de 15% si le résultat est inférieur à 42 500 € HT, et 25% pour la fraction excédant 42 500 € HT.

La plus-value immobilière est calculée de la manière suivante : Plus-value taxable  = prix de cession – valeur nette comptable (VNC) 

Si le dirigeant souhaite percevoir ce résultat, la SCI devra procéder à une distribution de dividendes qui sera taxée : 

• IR : PFU de 12,8% ou barème progressif avec un abattement de 40%
• Prélèvement sociaux de 17,2% ou cotisations sociales selon les cas

Avantages et inconvénients de la détention par l’entreprise

Avantages d’un point de vue économique, juridique et fiscale

• Pas de loyer à verser par la structure d’exploitation (mais probablement un emprunt à assumer)
• Capacité personnelle d’endettement du dirigeant conservée et garanties d'emprunt potentiellement prise directement sur l'immeuble
• Capacité d’endettement de la structure d'exploitation potentiellement plus élevée que celle du dirigeant à titre personnel
• Remboursement de l'emprunt directement par la trésorerie et les résultats de l’entreprise 
• Société IR ou entreprise individuelle : Régimes d’exonération applicables sur la plus-value à court et / ou long terme
• Bien non imposable à l'IFI (sans nécessairement remplir les conditions relatives aux biens professionnels) 
• Application de l’exonération partielle Dutreil sur le local professionnel en cas de donation ou transmission par décès
• Possibilité de déduire la TVA si l’exploitation est soumise à TVA
• Société IS : Optimisation de la transmission via une donation avant cession des titres 

Inconvénients d’un point de vue économique, juridique et fiscale

• Gestion plus lourde que la détention en direct (comptabilité, amortissements, etc.)
• Saisie possible de l’immeuble en cas de difficulté de la société avec impossibilité de réaliser une déclaration d’insaisissabilité
• Valorisation élevée de la société détenant l’immeuble ce qui rend la cession de l’entreprise plus difficile
• Entreprise individuelle : Pas d’exonération au titre des cotisations sociales (dues sur les plus-values court terme correspondant aux amortissements)
• Entreprise individuelle  : Taxation importante à la revente de l’immobilier due à la reprise des amortissements
• Société à l'IS : Double taxation à la revente si les associés souhaitent appréhender les liquidités (IS + PFU)
• Impossibilité pour l’acquéreur des titres de débuter un nouvel amortissement (ce qui rend la cession des titres de la société plus difficile)

Comment financer l’achat d’un local professionnel ou de ses bureaux ?

Achat d’un local professionnel par le dirigeant

Recours à un emprunt bancaire

Lorsque le dirigeant souhaite acquérir le local professionnel directement ou au travers d’une SCI, le recours à un emprunt bancaire est souvent utilisé.

Si le dirigeant ou la SCI loue les bureaux à la société, les intérêts d’emprunts seront déductibles des revenus perçus par la SCI ou  le dirigeant.

💡 Bon à savoir : L’emprunt contracté pour les besoins d'une activité professionnelle se distingue des crédits immobiliers des particuliers

En effet, lorsque vous empruntez pour financer votre activité professionnelle, il est essentiel de comprendre les différences avec les crédits immobiliers destinés aux particuliers, notamment en ce qui concerne les taux d'intérêt et les garanties offertes. 

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Contrairement aux prêts immobiliers classiques, les prêts professionnels ne bénéficient pas du délai de réflexion de 10 jours ni du plafonnement légal des indemnités en cas de remboursement anticipé. 

De plus, la possibilité de résilier l'assurance emprunteur peut ne pas être offerte dans le cadre d'un prêt professionnel. 

Il est donc essentiel de bien se renseigner sur ces différences avant de contracter un emprunt pour votre activité professionnelle. 

En prenant connaissance des particularités de chaque type de crédit, vous pourrez prendre des décisions éclairées pour optimiser vos choix financiers.

Les garanties en cas d’emprunt

Lorsqu’un bien immobilier est acheté à crédit, plusieurs types de garanties peuvent être demandées par la banque pour garantir le remboursement du prêt : 

• Le cautionnement du dirigeant (si sa solvabilité est suffisante) : le chef d’entreprise s’engage personnellement, sur son patrimoine personnel, à régler l’emprunt.
  

• L’hypothèque ou le privilège du prêteur de deniers : il s’agit d’une garantie prise en général sur le bien financé par la banque. Elle est en général plus coûteuse que le privilège de prêteur de denier. Cependant, dans tous les cas, en cas de défaillance de la société, la banque pourra alors saisir le bien.
  

La banque impose également dans la grande majorité des cas, la souscription d’une assurance décès invalidité sur la tête de l'emprunteur.
Ainsi, en cas de décès du dirigeant, le remboursement de l’emprunt est garanti grâce aux capitaux de l’assurance :

• lorsque le local est loué nu (en revenus fonciers) : le remboursement par la compagnie d’assurance n'emporte aucune conséquence fiscale 
  

• lorsque le local est loué équipé (BIC) le remboursement par la compagnie d’assurance entraîne la constatation d’un revenu exceptionnel taxable en BIC.
  

Utilisation de l’épargne personnelle

S’il dispose de suffisamment de fonds, le dirigeant pourrait être tenté d’utiliser son épargne personnelle pour financer l’acquisition.

Malheureusement, ce mode de financement ne permet pas d'optimiser la fiscalité étant donné qu’il n'y aura pas d'intérêts d'emprunt déductible.

Cependant, il est possible de combiner le financement par la trésorerie avec un emprunt. En effet, le recours à l’endettement offre un effet de levier important.

Achat d’un local professionnel par l’entreprise

Financement par un emprunt bancaire

Comme dans le cas du financement par le dirigeant, l’entreprise pourrait utiliser un emprunt bancaire et ainsi bénéficier d’un effet de levier.

La société prendra en charge le remboursement de l’emprunt et les intérêts d’emprunts seront déductibles de son résultat ce qui permettra de réduire le résultat imposable et donc l’IS de l’entreprise (ou l’IR pour une société de personne).

Les garanties demandées par la banque seront sensiblement les mêmes que celles demandées lorsque le dirigeant acquiert en direct le local commercial.

En cas de décès du dirigeant, le remboursement du crédit entraînera un revenu exceptionnel taxable à l’IR ou à l’IS (selon le régime fiscal de l’entreprise)

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💡 Attention : Outre ces garanties, les entrepreneurs individuels sont personnellement responsables des dettes et emprunts contractés via leur entreprise.
Seule leur résidence principale et les immeubles bénéficiant d'une déclaration d’insaisissabilité peuvent être protégés des créanciers professionnels.

Malheureusement, il n’est pas possible de protéger le local professionnel dans lequel l'entrepreneur exploite son fonds de commerce via une déclaration d’insaisissabilité

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💡 Bon à savoir : La société peut avoir recours à une holding pour acquérir le bien immobilier. La holding remboursera l’emprunt grâce à la remontée de dividendes de la société d’exploitation vers la holding.

Ce schéma a pour objectif d’isoler le local commercial de la société opérationnelle afin de le conserver en cas de revente de l’entreprise par exemple.

Utilisation de la trésorerie de l’entreprise

La société peut également acheter le local professionnel avec ses fonds propres.

Mais ce mode de financement ne permettra pas d'optimiser la fiscalité étant donné qu’il n'y aura pas d'intérêts d'emprunt déductible.

Il est donc conseillé de combiner le financement par la trésorerie avec un emprunt afin de bénéficier d’un effet de levier important.

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💡 Bon à savoir : Des aides peuvent être attribuées pas les collectivités territoriale pour acquérir l'immobilier d'entreprise.

Apports en compte courant d’associé

En lieu et place d’un emprunt bancaire, les associés peuvent prêter les liquidités nécessaires à la société pour acquérir l’immobilier de l’entreprise. 

Ce prêt est un apport en compte courant d’associé. Les associés possèdent donc une créance sur la société, remboursable à tout moment sauf convention contraire prévue entre la société et ses associés. 

L’avance en compte courant peut être rémunérée sous forme d’intérêts, imposables au titre des revenus de capitaux mobiliers pour l’associé et déductibles pour la société.

Recours au crédit-bail immobilier

Dans le cadre du crédit-bail, contrairement aux modes d’acquisition classiques, c’est la banque qui acquiert le local professionnel. 

Elle le loue ensuite à l’entreprise ou la société en contrepartie d’un loyer. 

Deux types de contrats sont conclus.  

Dans un premier temps, un contrat de location : la société d’exploitation évite de s’endetter ou de mobiliser une partie de sa trésorerie

Dans un second temps, à la fin du crédit-bail d’une durée moyenne de 15 ans, l’entreprise aura plusieurs options : 

• arrêter la location ;
• continuer de louer le bien ;
• acquérir le bien : les loyers préalablement versés sont pris en compte et permettent de réduire le prix d’acquisition du bien pour l’entreprise ou la société en cas de vente du bien.

💡Attention : les loyers déduits lors de la période de location devront être réintégrés fiscalement.

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Conclusion

Nous restons persuadés que l'achat de votre local professionnel est un investissement stratégique pour l'avenir de votre entreprise mais aussi pour le dirigeant afin de développer son patrimoine.

Chez Rezult, nous sommes fiers d'accompagner régulièrement les dirigeants dans cette démarche importante. Notre équipe d'experts se tient prête à vous conseiller et à vous accompagner tout au long de ce processus.

N'hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d'un accompagnement sur mesure et réussir votre projet immobilier.